Личная стратегия
Дорожная карта 2026 с Анной Глушко
Персональный разбор топ-уровня
Модель Fee-development
Создай свой субарендный ГАБ
с доходностью 100 000+ ₽ в месяц
полное управление циклом запуска: от скоринга локации до заселения арендаторов.
окупаемость 15-24 месяца
ROI
80-100%
чистая прибыль
100 000 ₽+
Кто мы
Мы реализуем направление по созданию субГАБов "под ключ" в РАНТЬЕ — агентстве коммерческой недвижимости.
РАНТЬЕ — лидер по работе с коммерческой недвижимостью.
13 лет
опыт управления коммерческой недвижимостью
500 млн ₽
общая стоимость объектов в собственности
18 000 м²
собственный фонд недвижимости
3 200
инвесторов в нашем сообществе
500+
прямые контакты с федеральными сетями (арендаторы)
экосистема: инвестфонд, акселератор и агентство
100 000
подписчиков
5000+
посетителей мероприятий
1000+
членов Ассоциации
600+
открытых объектов
1000
выпускников
Руководитель направления
Анна Глушко
предприниматель и инвестор
- ■ В бизнесе и продажах с 2009 года, опыт 16 лет
- ■ Экс-управляющий партнер юридической фирмы, топ-300 лучших компаний России, топ-5 в г. Ростов-на-Дону, команда 27 человек
- ■ Собственник консалтинговой компании Glushko Group
- ■ Клиенты заработали более 150 654 345 рублей
- ■ Провела более 200 выступлений (оффлайн и онлайн)
- ■ Автор книги "Мой бизнес / моя жизнь: как перестать выбирать между ними?"
- ■ Имеет собственные субГАБы в Ростове-на-Дону
Что такое субарендный ГАБ?
1
По 20 критериям выбираем подходящее торговое помещение, площадью 100-300 кв. м
2
При необходимости делаем ремонт
3
Делим перегородками на несколько помещений
4
Сдаем в субаренду отдельные помещения по более высокой арендной ставке
Экономика модели
Мы зарабатываем на разнице
между субарендой и арендой
Закрываем потребности собственника
Берем у него помещение в долгосрочную аренду, стабильно платим и решаем все организационные вопросы сами. Ему не нужно искать 5 разных арендаторов.
Этично и открыто
Зарабатываем деньги для себя, создавая ценность для обеих сторон.
Закрываем потребности сетей
Создаем новые торговые локации небольшой площади в трафиковых зонах, куда крупным сетям сложно зайти самостоятельно.
Разбор кейса
Ростов-на-Дону, Спартаковская 20
Детальный расчет экономики реального объекта.
Общая площадь
157 м²
Аренда (вход)
220 000 ₽
Договор: 10 лет, индексация 5% (после каникул).
Скорость: согласие от последнего субарендатора получено через 2,5 недели после подписания аренды.
Субарендаторы индексация 10%
Ермолино (64 м²) 165 000 ₽
ПВЗ Atomy (31 м²) 68 200 ₽
кофейня (31 м²) 68 200 ₽
Общий доход (субаренда) 301 400 ₽
Чистая прибыль
81 400 ₽/мес
ROI (1-й год)
307%
Вложения по смете: 620 000 ₽
Вернулось сразу: - 301 400 ₽
Вложения в сухом остатке: 318 600 ₽
Суммарная прибыльность за 10 лет
≈ 18,9 млн ₽
600+ объектов по всей России
Игорь Трибунский и Альберт Рабданов
г. Иркутск, договор на 10 лет
помещение: 1 этаж, 266 м² 160 000₽/мес
ремонт: 1.5 месяца, 300-350.000₽
субарендаторы: ВБ, парикмахеры, OZON, массажист, мастер маникюра, косметолог, склады
общий доход: 276.000₽/мес
чистая прибыль
116.000₽/мес
Александр Соснин
г. Новосибирск
помещение: 1 этаж, 149 м², 150.000₽/мес
ремонт: помещение уже было с ремонтом (ОР)
субарендаторы: Цветы по карману (сняли всю площадь)
общий доход: 220.000₽/мес
чистая прибыль
70.000₽/мес
Михаил Понин
Нижний Новгород
помещение: 131 м² - 70.000₽/мес
затраты на запуск: 1.735.000₽
арендаторы: Салон красоты, Озон, Страховая компания, Кофе
общий доход: 155.600₽/мес
чистая прибыль
80.500₽/мес
Андрей Левченко
г. Москва
помещение: 1 этаж, 189 м², 250.000₽/мес
ремонт и запуск: ~1.400.000₽
субарендаторы: Магнит (360к), Ателье
общий доход: 422.000₽/мес
чистая прибыль
182.000₽/мес
Дмитрий Корчагин
г. Бронницы, МО (первый объект)
помещение: здание 259 м², 500.000₽/мес
запуск: 1.5 млн ₽ (ремонт 1 млн)
субарендаторы: Ермолино, Озон, Пекарня, Табак, Салон красоты, постаматы
общий доход: 635.500₽/мес
чистая прибыль
97.370₽/мес
Ринат Кашапов и Эльмир Галиев
г. Набережные Челны
помещение: 1 этаж, 183 м², 92.000₽/мес
инвестиции: 500.000₽ (ремонт делали субарендаторы)
субарендаторы: шоу-румы, парикмахерская, студия красоты, танцы
общий доход: 176.000₽/мес
чистая прибыль
84.000₽/мес
Сергей Серветник
г. Москва
помещение: 1 этаж, 93 м², 220.000₽/мес
инвестиции: 1.000.000₽ (ремонт 535к своими руками)
субарендаторы: Салон красоты, Вейпы, Кофейня
общий доход: 345.660₽/мес
чистая прибыль
105.000₽/мес
Как мы создаем прибыльный субГАБ?
1
1-2 мес
Этап 1. Инвестиционный скоринг и подбор
Отсеиваем неликвид на входе.
- Глубокий поиск: используем закрытые базы и партнерские сети.
- Жесткий фильтр: проводим аудит локации по 20+ критериям (трафик, конкуренты, портрет клиента).
Результат: если объект не проходит наш скоринг прибыльности, мы не берем его в работу и ищем дальше.
2
2 недели
Этап 2. Тест спроса и маркетинг
Проверяем гипотезу рынком, а не интуицией.
- Упаковка: создаем концепцию и планировку помещения до начала работ.
- Агрессивный трафик: запускаем рекламу по 8 каналам, чтобы получить поток заявок.
Результат: мы получаем лист ожидания из потенциальных арендаторов.
мы не подписываем договор аренды, пока не увидим очередь из клиентов
3
1-2 недели
Этап 3. Юридическая сделка
Заходим в проект только с подтвержденным спросом.
- Договор с собственником: подписываем долгосрочный договор аренды (5-10 лет) с правом субаренды. Фиксируем арендные каникулы.
Результат: подписанный договор аренды с собственником и полученные ключи.
4
1-3 месяца
Этап 4. Поиск и подписание субарендаторов
Формируем пул резидентов.
- Работа с листом ожидания: заключаем договоры с теми, кто ждал объект.
- Дозагрузка: ищем недостающих арендаторов на оставшиеся площади.
Результат: у вас еще нет ремонта, но уже есть юридически закрепленные будущие доходы от субарендаторов.
5
1-2 месяца
Этап 5. Ремонт и технический запуск
Создаем продукт под конкретных клиентов.
- Зонирование и стройка: возводим перегородки и делаем ремонт согласно утвержденной смете.
- Прозрачность: технадзор и контроль сроков.
- Согласования: решаем вопросы с УК и ТСЖ.
Результат: готовое помещение, принятое по акту и соответствующее всем нормам, с возведенными перегородками.
6
1 неделя
Этап 6. Заселение и старт
Активация бизнеса.
- Передача помещений: подписываем акты приема-передачи с субарендаторами.
- Запуск: арендаторы завозят оборудование и начинают работу.
Результат всего процесса
Вы получаете работающий актив с первого месяца фактической работы
Итого примерный срок реализации проекта: 4-7 месяцев
Как мы работаем?
Создаем доходные субарендные объекты (ГАБ) по модели Fee-development. Полное управление циклом. Принцип «Открытая книга»: вы контролируете прямые расходы, мы берем на себя управление.
1. Ваши прямые инвестиции
(вы платите поставщикам)
Эти расходы вы оплачиваете напрямую со своего счета по счетам от поставщиков и собственника. Мы не касаемся этих денег — это гарантия целевого использования вашего капитала.
- 1Аренда и обеспечительный платеж собственнику
- 2Ремонт и оснащение (по смете)
- 3Рекламный бюджет (авито, баннеры, листовки и пр.)
2. Management Fee
(единый платеж управляющей компании)
1 200 000 ₽ фиксировано
Это оплата «под ключ» за создание вашего бизнеса. В эту сумму уже включена работа проектного офиса и локальных команд на местах.
- ✓Стратегия, скоринг, юристы, технадзор
- ✓Оплата локальных партнеров
Кто такие локальные партнеры, и что они делают?
Чтобы запуск прошел быстро и качественно, мы привлекаем аккредитованных специалистов непосредственно в вашем городе.
Задачи локального партнера (входят в стоимость наших услуг, доплачивать ничего не нужно):
- ■ Живой поиск: физический обход района, поиск объектов не из интернета.
- ■ Полевая аналитика: замер трафика, анализ конкурентов.
- ■ Представительство: просмотры, ключи, встречи.
- ■ Брокеридж: показы помещения субарендаторам.
- ■ Координация стройки: доступ бригады, контроль.
Юридическая прозрачность
Мы работаем по агентскому договору. Мы действуем в ваших интересах, организуя процесс.
Договоры на аренду и подряд (ремонт) заключаются на ваше имя. Актив и результаты работ принадлежат вам.
Мы не работаем, если:
- Вы инвестируете последние или кредитные средства.
- Вы не готовы к предпринимательским рискам.
- Вы ждете 100% гарантий (их дает только страховой полис).
- Вы хотите вмешиваться в операционные процессы и нарушать технологию.
Поэтапная оплата наших услуг
600 000 ₽
аванс
предоплата при подписании договора сотрудничества
400 000 ₽
второй платеж
после заселения и подписания договоров с субарендаторами
200 000 ₽
финальный расчет
считаем по факту после ремонта и подписания актов с субарендаторами
Бонусная сетка (премия за эффективность)
| Чистая прибыль в месяц | Бонус компании |
|---|---|
| 101 000 — 109 000 ₽ | + 50 000 ₽ |
| 110 000 — 124 000 ₽ | + 100 000 ₽ |
| 125 000 — 149 000 ₽ | + 200 000 ₽ |
| Более 150 000 ₽ | + 300 000 ₽ |
Бонус выплачивается единоразово после выхода объекта на указанные показатели чистой прибыли.
Калькулятор финансовой модели (прогноз)
Расчетная доходность 100 000 р./мес
Вложения на старте (считаются автоматом)
Аренда 1 месяц (150 м²):
Залог 1 месяц (150 м²):
Резервный фонд (1 мес):
Реклама: 50 000 ₽
Ремонт и перегородки: 500 000 ₽
Итого сумма вложений:
Стоимость наших услуг: 1 200 000 ₽
Итого всего вложений:
Возвраты от субарендаторов
Возврат аренды:
Возврат залога:
Реальные вложения (Net):
Окупаемость:
Чистая расчетная доходность
За 5 лет
За 10 лет
Без учета индексации. Не является публичной офертой или гарантией доходности. Все цифры носят прогнозный характер и могут отличаться от фактических результатов деятельности.
Личный кабинет
Прозрачность 24/7
в вашем телефоне
Вы получаете доступ к личному кабинету инвестора, где можете в реальном времени отслеживать ход реализации проекта, расходы и документы.
Контроль финансов
Все чеки, счета и акты загружаются в систему.
Ход стройки
Еженедельные фото и видеоотчеты.
Проект
Ростов-на-Дону,
Ленина 42
Ленина 42
Статус В работе
Этап 4: Ремонт
Закупка плитки
Чек загружен
Фотоотчет
4 новых фото
Управление готовым субГАБом
После запуска объекта у вас есть два пути управления активом. Вы выбираете тот, который удобнее вам.
Самостоятельно
Затраты времени: ~1 час в месяц.
Вам нужно будет 1 раз в месяц:
- Снять показания счетчиков
- Выставить счета субарендаторам (аренда + коммуналка)
- Оплатить общий счет собственнику помещения
0 ₽ / мес ваши расходы
Мы берем в управление
Если вы вообще не хотите погружаться в операционные процессы.
Мы полностью берем на себя общение с арендаторами, коммунальными службами и собственником. Вы получаете только чистую прибыль на карту.
15% от прибыли объекта комиссия УК (со 100 000 ₽ это 15 000 ₽/мес)
Гарантия окупаемости
Мы уверены в своем продукте. Если в течение срока окупаемости от вас съезжает субарендатор, мы за свой счет и своими силами находим вам нового арендатора.
Это фиксируется в договоре.
Стратегия выхода
Продажа субГАБа как готового бизнеса
Можно создать субГАБ, вернуть свои вложения и продать с окупаемостью 24-30 месяцев.
Пример расчета
чистая прибыль
100 000 ₽ / мес
стоимость продажи (24-30 мес)
2.4 — 3.0 млн ₽
Риски
Инвестиции в недвижимость с доходностью 80-100% годовых — это не банковский вклад. Здесь есть риски. Если кто-то обещает вам «гарантированный успех» — это повод насторожиться. Мы не продаем волшебные таблетки. Мы продаем профессиональную систему управления, которая сводит эти риски к минимуму.
1. Страх: «А если объект не заселится?»
Риск: вы арендовали помещение, заплатили за аренду и залог, а объект стоит пустой.
Наше решение
Мы не гадаем на кофейной гуще. До подписания договора аренды мы проводим глубокий скоринг локации. Вы платите нам за то, чтобы мы отсеяли 99 неликвидных вариантов и нашли один рабочий.
2. Страх: «Строители затянут и раздуют смету»
Риск: ремонт должен стоить 600К, а выходит 2 млн. Сроки сорваны, деньги заморожены.
Наше решение
Мы выступаем вашим Техническим Заказчиком. Проводим тендер, даем проверенных подрядчиков, фиксируем цены в договоре и еженедельно проверяем стройку. Вы платите только за принятые работы.
3. Страх: «Собственник выгонит через полгода»
Риск: вы сделали ремонт, бизнес пошел, а собственник расторг договор, чтобы забрать готовое себе.
Наше решение
Юридический щит. По нашему договору у собственника нет права на досрочное расторжение, если вы не сносите несущие стены и платите аренду вовремя.
4. Страх: «Рынок изменится или упадет»
Риск: случился локдаун, сезонный спад или изменился спрос.
Наше решение
Антикризисное управление. Мы не бросаем объект. У нас есть сценарии «План Б» (смена формата, пересмотр цен), чтобы сохранить ликвидность. Мы сами ищем замену съехавшим субарендаторам.
Сравнение с другими инструментами
Куда эффективнее вложить 2 млн рублей?
Инструмент
Банковский вклад
ПВЗ Wildberries
СубГАБ
Вложения
2 000 000 ₽
~2 000 000 ₽
~2 000 000 ₽
Доход в месяц
26 600 ₽
16% годовых
65 000 ₽
средний показатель
100 000 ₽
целевой доход
Прибыль за 5 лет
(за минусом вложений)
(за минусом вложений)
1 600 000 ₽
1 900 000 ₽
4 000 000 ₽
Прибыль за 10 лет
(за минусом вложений)
(за минусом вложений)
3 200 000 ₽
5 800 000 ₽
10 000 000 ₽
Особенности
+ надежно
- инфляция съедает прибыль
- инфляция съедает прибыль
- полноценный бизнес
сотрудники, проверки, штрафы, воровство. не пассив.
сотрудники, проверки, штрафы, воровство. не пассив.
+ пассивный доход
(при УК), высокая доходность, возможность продать как готовый бизнес.
(при УК), высокая доходность, возможность продать как готовый бизнес.
Важная информация: мы оказываем услуги по подбору коммерческой недвижимости, организации ремонта и управлению запуском (Fee-Development). Мы делаем всё возможное для успеха проекта, но не можем гарантировать конкретную цифру прибыли, так как она зависит от рыночных условий. Все расчеты в презентации являются прогнозными. Решение об инвестировании вы принимаете самостоятельно.
Что дальше?
- 1.Вы высылаете свои реквизиты
- 2.Мы готовим договор и отправляем его вам
- 3.Подписываем договор с обеих сторон
- 4.Выставляем вам счет на оплату
- 5.Вы оплачиваете первый платеж
- 6.В течение 5 рабочих дней мы начинаем работу по проекту
- 7.Предоставляем вам доступ в личный кабинет, где вы сможете отслеживать всю динамику процесса + рабочий чат в TG
Оплата
выберите тариф для формирования счета
безопасный платеж через Robokassa
система активна
ссылка скопирована
Подарки для самых быстрых и решительных
предложение ограничено
Состав пакета
Выгода
Выгода: 100 000 ₽
VIP-лист
Доступ к объектам до общего чата
24 часа на решение без конкурентов
Выгода: 50 000 ₽
Гарантия +3 мес
Расширенная страховка от съезда
Замена арендатора за наш счет
Выгода: 45 000 ₽
Тест локации
Проверка спроса живыми деньгами
Оплачиваем рекламный бюджет
Выгода: 30 000 ₽
Запуск день-в-день
Персональный менеджер сразу
Статус «Срочно» во всех процессах
Выгода: БОНУС
Double Check
Личный аудит от руководителя
Проверка по 20+ метрикам
Выгода: БОНУС
Superprize
ВЕСЬ ПАКЕТ ОПЦИЙ РАЗОМ
Общая ценность
~225 000 ₽
Получить всё сейчас
доступно при оформлении заказа в течение 3-х дней